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壹季度商洛市房哋产市场运行情况分析

发布时间:2019-10-13 01:51:41

一季度商洛市房地产市场运行情况分析

商洛讯 ( 王泽恩)商洛市房地产业是从1990年起步的,当年仅完成投资499万元,到2012年全市房地产完成投资14.2亿元。2012年末,全市房地产开发企业32家,拥有资产20.77亿元,从业人员869人。自2009年12月份楼市调控以来,房地产调控政策出台了五次,2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”;2011年1月的“新国八条”,2013年2月20日出台的“国五条”。商洛市坚持执行国、省房地产宏观调控政策,对商品房销售价格一致实行备案管理,在各项政策的综合影响下,一季度,全市房地产开发和销售总体呈现平稳较快增长态势,但部分指标与前几年同期相比增幅有所回落。

一、房地产业发展的现状

我市房地产市场起步晚,经历了由小到大的渐进式发展阶段,经过近23年的发展房地产投资额增长近200倍

,2012年房地产投资占全社会投资的4%,城市品位有了很大地提升,房地产业已成为国民经济发展的一个不可缺少的组成部分。

1、 房地产投资平稳增长。一季度,预计房地产投资3.13

亿元,增长13%,增幅比上年同期提高1个百分点。

2、 房地产到位资金减少。房地产到位资金预计2.8亿元,

同比下降2

.7 %,上年同期房地产到位资金2.88亿元。

3、 商品房销售面积增加。商品房销售面积预计12.27万

平方米,增长10%,增幅比上年同期提高1个百分点。

4、商品房价格基本稳定。商品房平均价格3100元/平方米,同比增长5%,与去年同期相比基本持平。

二、“国五条”出台后房地产市场发生的变化

由于“国五条”刚出台不久,对商洛市三线城市来说,政策的作用还未完全释放、传导的效应还为完全显现,但房地产市场发生了变化。

1、二手房市场影响较大。据了解在近期,商州的二手房交易中心办理过户手续的是往年同期的几倍,很多过去可以享受免税或者税收优惠的业主都想赶在各地《实施细则》出台前办理过户手续,担心新的地方《细则》出台会影响二手房价,减少个人收入。地方《细则》出台后二手房市场将会趋冷。

2、更多购房者持观望态度。对于投资性需求者会更多地考虑购房成本和持有、销售过程中的税费等投资会更加慎重和理性;刚性需求者也暂时持观望态度,期待房价会尽快降下来。

3、开发商投资信心减弱。“国五条”核心政策体现在:稳定房价、抑制投机投资、加强监管,增加普通商品房、增加保障房,对于投资的制约主要体现在抑制投机投资,严格实施差别化住房信贷政策,同时平抑房价,这对地产商来说不是“利好”政策,让地产商的投资信心有所动摇。今年一季度,房地产投资预计增速13%,比同期固定资产投资的增速低16个百分点。

三、房地产市场存在问题

1、房地产企业资质偏低,分布不平衡。虽然,近年来我市房地产业规模越来越大,但与外地房地产企业相比,我市房地产企业势力还是较弱,房地产开发企业等级资质偏低,资质均在2级以下;房产企业分布不均,大部分集中在商州区,2012年底商州区拥有注册地房地产企业12家,占到全市房地产企业个数的37.5%。

2、房地产企业融资门槛高,企业融资难。银行资金和其他资金是房地产开发企业的最重要的两个资金来源,这二者之和占房地产开发企业全部来源的40%以上。从市人行的统计材料看:2013年2月末,房地产贷款13.41亿元,较年初新增754万元.较去年同期减少8107万元,其中住房开发贷款9222万元,较年初下降7300万元,较去年同期少增9732万元,其中个人住房贷款12.47亿元,较年初新增8054万元,较去年同期多增1625万元,住房贷款只占到全部贷款的5%。个人住房贷款稳步增长,主要集中在新建住房上,二手房较少

。“国五条”出台后,如果地方房价高于上级规定,地方可以根据实际情况上调首付比例到50%,基准利率可上调10%以上,房地产开发企业的融资将更加困难。

3、房地产市场不够规范,遗留问题多。在房地产开发巨大利益的驱动下,部分县区的个别单位、村级组织和个人,受巨大利益的驱动

,在不具备房地产开发资质的情况下,采取私自乱占、未批先占、以租代征等手段强行开发。一些房地产开发项目未经土地部门审批或不办理相关土地征用手续、规划手续,未经批准私自改变土地使用用途进行房屋开发,集体土地进行房屋开发等,不但扰乱了房地产市场,也造成了一些住宅质量低劣,各种隐患重重。开发商私自进行房屋开发,财务制度不健全、不能如实向税务机关提供涉税资料,造成漏缴少缴税款甚至税款流失;同时各种手续不完备,导致房屋建成后房产产权不能依法登记,为今后埋下了较大的遗留问题。

4、商品房市场供需脱节,结构不合理。目前,商洛商品房开发集中在100平米以上

,而适合老年人和年轻人居住的高层平米的很少,平米的适合外地人和商洛籍外地工作人休息、探亲、度假的商品房几乎没有。西安绿地房地产开发公司在商州开发的时代华城平米非常热销。

四、房地产市场几点对策

随着商洛市城镇化的不断推进,大量人口将向城市集聚,加上十年的陕南移民大搬迁的逐步实施,对商品房的需求将逐步增加。

1、抓住机遇,促进房地产市场健康发展。对于商洛房地产业来说还处在渐趋成熟的阶段,国家相关的调控政策推动了我市房地产业健康理性地走向成熟,抓住陕南移民大搬迁及国家加大保障安居工程的建设等机遇,政府相关部门应加强房地产信息建设,建立公开房产信息平台,实现信息共享,引导房地产健康理性地发展。

2、开展调查,科学制定房地产发展规划。对目前全市辖区的所有存量房、空置房进行一次调查,根据市场需求,搞好房地产开发的科学规划,确保房地产市场平稳运行,保持资源不浪费。

3、加大监管,更加规范房地产市场秩序。监察、发改、国土、住建等相关部门加强房地产开发建设全过程监管,切实整顿和规范市场秩序。加强土地市场管理,严格土地审批,坚决打击没有任何用地手续的房屋开发,从源头上制止房屋开发的无序局面。

4、统筹兼顾,加强保障房建设与管理。把保障性安居工程和城市发展结合起来,同时要确保质量关,竣工要及时投入。

5、加强调研,着力调整住房供给结构。住建、发改、土管等部门,要求新审批、新开工的商品房建设项目,套型建筑面积中、小户型占一定比例。

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